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一套3万的房子 暴露出三四线城市的大问题

浏览数:  发表时间:2019-10-06  

  最近,有媒体爆料称山东省新泰市新汶区域某楼盘的房子“3万元一套都卖不出去”,引起舆论热议。房价走势图显示,2019年7月,新泰市房价均价约在5800元/平方米左右。但“良庄煤矿西岭社区”却是新泰市商品房均价中的一个“异类”。

  新泰市位于山东省泰安市,属于省辖市。根据中国中小城市网发布的《2016年新泰市国民经济和社会发展统计公报》,2016年新泰市常住人口135.24万人,其中包括城镇人口80.93万人,农村人口54.31万人;人均GDP为6.05万元,全市GDP为815.6亿元。

  上文所提到的楼盘名为良庄西岭,位于新泰市新汶办事处良庄矿宿舍区以南。据了解,良庄西岭的房子分批次建成于2000年、2004年、2011年。2015年9月,良庄西岭均价为2900元/平方米。

  日前站长查询新泰市住宅与房地产信息网获知,该楼盘成交均价为2717元/平方米;根据该网站公布的商品房预(销)售均价年度排行榜,良庄西岭目前的销售均价为1150元/平方米,排在该榜末位;每平米单价同恒大旗下的恒大林溪郡相差约6400元。

  良庄西岭位于文南矿宿舍附近,单套总价目前在3万多元。虽然附近的很多居民“都搬走了”,但由于该楼盘属于矿区宿舍区域,很可能位于塌陷区,即煤矿采煤之后留下的下陷地域,这也是其房价大幅度下跌的重要原因。

  房子是保值的资产,可很多城市的房子已经成了资产缩水的前沿阵地。站长认为,鹤岗楼市的衰落不是偶然,如今的新泰同样如此。

  首先新泰是一个资源型城市,有着丰富的煤炭资源。正因如此,人们都来淘金,所以才形成了城市规模。但今非昔比,经历了长期的开采,资源濒临枯竭,可谓兴也因煤,败也因煤。城市衰败,楼市供大于求,人口还持续流失,房子变白菜价是必然的。

  良庄西岭所靠近的良庄矿隶属于山东良庄矿业有限公司,其前身是山东新汶矿业集团公司良庄煤矿。矿井于1957年7月1日建成投产,扩建后的生产能力达到120万吨/年。但曾经“一煤独大”的支柱产业,如今已风烛残年。2011年,新泰被国家纳入第三批典型资源枯竭型城市名单。在长期的过度开发后,这座由煤矿作为主导产业的城市正面临资源枯竭、产业衰退的危机。根据国金证券统计,郭德纲于谦相声《跳大神》台词,新泰市在2017、2018连续两年的一般收入增速为负,均为-3.80%。

  7年前,以煤矿为核心的第二产业在新泰市的经济增长中仍然占主导地位。根据《2012年新泰市国民经济和社会发展统计公报》,第二产业对2012年GDP增长的贡献率为60.6%,拉动GDP增长6.4个百分点;其中,工业贡献率为56.1%;第三产业对GDP贡献率则为37.8%。

  近年来,随着资源要素约束加大,第二产业如洗煤、采矿等运营成本的压力也逐渐增大,这也直接体现在新泰市工业生产的相关数据上:根据中小城市网,2016年新泰市原煤产量为834.5万吨,同比下降19.4%;洗煤716.3万吨,同比下降14.3%;生产矿山专用设备105463吨,同比下降27.5%。2017年,原煤产量为781.6万吨,洗煤442.0万吨,生产矿山专用设备仅为59253吨。

  而新汶矿业集团作为新泰市煤矿业的代表之一,也因此面临资金紧张的情况。由于产量受限、利润锐减,在新汶矿业2019年4月召开的一季度经济运行分析会上,总经理辛恒奇曾表示,一季度经营中的亏损单位较多,集团的成本和资产负债率都在上升。

  减产让新汶矿业必须改道而行,为了节约职工家属区水、电、供暖的公共支出,新汶矿业提出“三供一业”分离移交方案,以此将员工分流至外省市,但这一改动直接导致了新汶区域的人才流失,也让新汶区域的房价失去回暖的可能。

  此案例还引出了众多小城市的可持续发展问题。中国有太多的资源型城市,产业结构单一、粗发且低端,随着资源的枯竭,这些城市如果不思变,最后结果就是如今的新泰市。如黑龙江的鸡西、大庆、通化、德惠、阜新、新民、开原、营口巴彦淖尔、石嘴山、攀枝花、鹤岗、山东乳山等,这些城市过去三年人口锐减,常住居民约在8000-20万人。而且这种情况持续已久,首都经贸大学研究表明,从2007-2016年,中国目前至少有80个城市出现不同程度的收缩,占所有城市比的11.5%。

  其中鹤岗的房价非常低,今年4月二手房挂牌均价1546元/平,有一些房源单价在600-700元。有网友调侃:一万多块钱就能在鹤岗买套房,冬天滑雪住。山东乳山二手房价也跌回了10年前,海景房每平米仅1800元。事实上,1800元还不是最低的。比如乳山有3室2厅1厨1卫的海景房,南北朝向,99平米,总价才14.5万元,每平米单价仅为1465元。

  如今很多地方政府开放了城市落户限制,可以预计未来中小城市人口还会加速外流。城镇化不只是从农村到城市,还有从县级市、地级市等中小城市的人口流到大城市,依次递推。所以一些资源型城市或三四五线中小城市的衰退已是大概率事件。

  三四五线城市当然不想坐以待毙,很多城市都再想办法可持续发展。以下这些方法,都可以借鉴。

  1.三四线城市可以通过政府补贴、科技成果入股、股权激励等吸引人,不一定要人才,是人都欢迎,比如某些城市可以携家带口地落户。

  2.打造城市群,以1小时、2小时通勤圈为目标。同时大力发展基础设施、完善环境治安、减少沟通壁垒,比如取消收费站、推进城际一卡通、医疗一体化、教育一体化。

  3.多元化发展。不仅仅依靠自然资源,而是发展多元化产业,如鄂尔多斯近些年来大力发展羊绒产业、旅游业;同时,对于传统煤炭产业精细化发展,加大科技投入,从开发转化为煤制油气、煤制醇醚、煤制烯烃等多条产业链,具体同样可以借鉴重焕生机的鄂尔多斯。

  资源型城市发展必须考虑未来的退出机制;坚持科技创新和开放力度,让资源从上游开发变为下游研发。否则以初级产品和原材料生产而生的城市,看似强大,实际是外强中干,只能随着时间推移而衰败,房价也随之大幅走低。

  3万元的房价,对大城市的人来说微不足道,在北京可能最多买下1平米,但白菜价的房子也并非全无投资价值,毕竟未来如果赶上拆迁,多少也能赚一波。


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